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住宅ローン完済前でも大丈夫!ローン残債のある住宅の売却方法

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カテゴリ:<不動産知っ得!>

 

住替えや転勤などで持ち家を売却したいとき、まだ住宅ローンの返済が終わってないと困りますよね。

 

ほとんどの場合、住宅を担保にローンを組んでいますから、その状態では売れません。

 

しかし条件を満たせば、完済前でも売ることが可能です。

 

そこで住宅ローンが残った不動産を売却する方法と、具体的なポイントを紹介します。


住宅ローン完済前

 

抵当権の外し方

 

抵当権を外すには、住宅ローンを完済する必要があります。

 

まずは住宅を査定に出し、売却額が残債を上回っていればそれを返済に充てて抵当権を外せます。

 

下回っている場合は査定額のラインまでローン返済を進めましょう。

 

なお売買契約を成立させるには、査定額だけでなく担当する業者や営業マンにかかっています。

 

そのため査定を依頼するときは、複数の不動産会社と比較検討しましょう。

  

完済できない場合は?

 

・買い替えローンを利用する

 

もし売却金と自己資金で完済できなければ、買い替えローンを利用する方法があります。

 

新しい住まいを購入する際に、前住居の残債部分を上乗せして新たなローンを組む方法です。

 

ただしこちらは新居の購入額に上乗せで借入れるため、通常の住宅ローンより審査が厳しいです。

 

さらに前住居の売却と新居の購入それぞれの決済を、同じ日にする必要があります。

 

したがってすべての人が利用できるとは限らないため、注意してください。

  

・任意売却をする

 

買い替えローンを利用できない状況なら、任意売却をする方法があります。

 

まずは現在のローンを滞納した状態にします。

 

36ヶ月から程度滞納すると債権者(金融機関)より「期限の利益の喪失」が通知されます。

 

その時点でローン残債を一括返済する義務が発生し、任意売却手続きが可能となります。

 

この方法は競売にかけるより高値で売れる可能性があるので、債権者・債務者双方にメリットがあります。

 

そして残金は分割返済が可能なほか、返済プランや退去日などの条件を交渉しやすいです。

 

任意売却にかかる費用は代金でまかなうので、費用負担もありません。

 

なおローンを滞納するとブラックリストに載るため、今後ほかのローンを利用しにくくなります。

 

ただし滞納歴が他になければ、おおむね5年ほどでリストから外れます。

 

この方法を検討するなら、なるべく早い段階で債権者と相談しましょう。

  

まとめ

 

住宅ローンの残債がある住宅を売る際の、抵当権の外し方と流れを紹介しました。

 

買い替えローンは残債部分を上乗せするため返済計画を十分に立てる必要がありますが、自己資金の持ち出しが少なく住み替えできるため便利です。

 

任意売却も上手に使えば、住宅ローンを完済できない状態でも売買取引が可能です。

 

東大阪市で不動産売却をご検討されるなら、売却査定も行っているプログレコ株式会社までぜひご相談ください

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